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 物業(yè)管理的責(zé)任邊界在哪里?
 
 合同中雙方責(zé)、權(quán)、利不清有了問題各執(zhí)一詞

  既然交了物業(yè)費,那么家里失竊、房屋漏水,這些問題當(dāng)然要找物業(yè)賠償解決,許多業(yè)主都是這樣認(rèn)為的。而物業(yè)則認(rèn)為這些不在合同約定范圍,矛盾也因此產(chǎn)生——“既然連安全都得不到保障,物業(yè)又有什么用”?

  10月27日,省高院出臺了“審理物業(yè)糾紛案件指導(dǎo)意見”,對物業(yè)糾紛雙方責(zé)、權(quán)、利作了明確規(guī)定。

  家里財產(chǎn)損失,物業(yè)該不該賠,賠多少?

  業(yè)主:財產(chǎn)損失物業(yè)有責(zé)任

  在盜竊案件發(fā)生以后,業(yè)主認(rèn)為家里進了小偷肯定是保安沒盡責(zé),而物業(yè)則認(rèn)為,只要監(jiān)控到位、保安正常巡邏,物業(yè)的責(zé)任只是協(xié)助查案。

  徐先生住在椒江康平嘉園,晚上7點50分,他下班回家,發(fā)現(xiàn)窗戶的鎖扣被硬生生拽彎掉,窗玻璃也被拽裂了,地上還有幾個清晰的鞋印,很顯然,小偷來“拜訪”了。

  徐先生趕緊找到物業(yè)并報警。隨后,保安調(diào)出監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)是兩個年輕人,在晚上6點50分翻進徐先生的陽臺,不過視頻很模糊。

  從物業(yè)那里得知,當(dāng)晚還有兩戶被小偷光顧。

  小偷曾出現(xiàn)在監(jiān)控范圍內(nèi),而且同一個晚上三家被盜,這么長的作案時間,為什么保安一點都沒有發(fā)現(xiàn),是保安不盡責(zé)?徐先生很納悶,究竟物業(yè)公司有沒有責(zé)任承擔(dān)損失?

  跟徐先生比,椒江嶺南小區(qū)的金女士損失更加慘重,保險箱整個被小偷扛走了。

  前幾日,金女士來電告訴記者,自己出差在北京,家里被小偷洗劫了,而且這已經(jīng)是她家第二次被小偷光顧。

  在金女士家,記者看到,整個屋子被翻得一片狼藉。臥室里的柜子、抽屜都被拉開了,小偷甚至連廚房里的柜子也沒放過。地上、桌上,到處散落著翻出來的物品。被搬走的保險箱內(nèi),玉器、金器之類的價值有四五萬元。

  保險箱重達幾十公斤,怎么就能讓小偷輕易搬走?更何況,根據(jù)現(xiàn)場痕跡,小偷作案時間并不短,期間為何沒有巡邏人員發(fā)現(xiàn)?對她家的失竊,物業(yè)是否該負(fù)一定的責(zé)任?金女士懷疑,小區(qū)保安根本沒有盡到責(zé)任。

  記者還了解到,該小區(qū)僅前、后門各一個監(jiān)控攝像頭,而且當(dāng)民警前去物業(yè)處查看時,被告知攝像頭前幾天損壞了,當(dāng)天下午3點半才修好,之前的情況也無法查看了。

  省高院《意見》:物業(yè)保安不力,業(yè)主受損可索賠

  業(yè)主遭遇偷盜后,第一反應(yīng)就是物業(yè)保安是否盡職?物業(yè)公司則認(rèn)為,自己完成了合同上所明確規(guī)定的工作,憑什么要為業(yè)主的損失買單?

  市物業(yè)管理協(xié)會會長侯孟足說,物業(yè)與業(yè)主是通過合同方式確定的法律關(guān)系,合同是雙方維權(quán)的依據(jù),在合同中,物業(yè)是不承擔(dān)財產(chǎn)保全的責(zé)任的。他舉一個例子,如果小區(qū)里失竊了一輛豪華轎車,“那物業(yè)豈不是要破產(chǎn)”。

  這一問題,此次省高院正式出臺的《審理物業(yè)糾紛案件指導(dǎo)意見》給出了明確規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或法律、法規(guī)及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù),造成業(yè)主人身、財產(chǎn)損失的,業(yè)主可依法請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

  一些物業(yè)公司經(jīng)理認(rèn)為,物業(yè)公司負(fù)有安保義務(wù),但這種義務(wù)也是有限度的,只有當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到應(yīng)盡的義務(wù)、導(dǎo)致過錯時才應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任;如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守了合同約定和法律規(guī)定,則即使業(yè)主的人身、財產(chǎn)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)遭到損害,也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

  李鐵軍是臨海偉星物業(yè)總經(jīng)理,他介紹,偉星物業(yè)有一種“反向監(jiān)控”制度,即保安在例行的巡查過程中要對著攝像機前報時間,這項舉措的作用是,一旦發(fā)生小區(qū)失竊,物業(yè)有證據(jù)自證監(jiān)控設(shè)備完善與巡邏制度的落實。

  房屋質(zhì)量問題

  物業(yè)有沒有義務(wù)解決?

  開發(fā)商與物業(yè)同屬一家公司的更難清

  現(xiàn)在有不少小區(qū),在建設(shè)、銷售過程中出現(xiàn)問題。例如,房屋建筑質(zhì)量問題,配套設(shè)施設(shè)備不足、面積有誤差等等,這些問題往往等業(yè)主入住后才逐漸暴露出來,而造成這些問題的開發(fā)商已經(jīng)將樓盤銷售完畢,怎么辦?很多業(yè)主便自發(fā)地找物業(yè)維權(quán)。

  雖然物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系,物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人,但在實踐中,這樣的界限有時非常模糊。

  林先生是椒江曙光苑的業(yè)主,自2005年入住后不久,房子開始漏水,墻壁上還出現(xiàn)了小裂縫。他找到物業(yè)公司,要求其解決問題。物業(yè)公司認(rèn)為,房屋質(zhì)量問題,應(yīng)該由房產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)。而林先生則表示,曙光苑的物業(yè)公司是愛華物業(yè),與開發(fā)商是典型的“子母”關(guān)系,本身是一家,找物業(yè)公司并沒錯。

  事情陷入僵局,林先生因為不滿物業(yè)的不作為,開始拒交物業(yè)費。

  “我們很冤枉,盡管是一家總公司,但職責(zé)還是分明的。”愛華物業(yè)公司經(jīng)理魏歡尹說,物業(yè)公司能做的,就是將林先生的問題寫成報告,如實反映給愛華房產(chǎn)公司。

  由于問題一直沒解決,林先生始終不肯繳物業(yè)費。物業(yè)公司反復(fù)登門解釋,林先生堅持要等房子的問題解決后再繳。最后,物業(yè)公司向法院起訴,林先生收到起訴涵后,才繳納了物業(yè)費。

  “起訴實屬不得已,單單請律師就已經(jīng)很麻煩了,一般律師都不肯接這種案子,另外法院也有可能不受理這類糾紛!蔽簹g尹說,不到最后,通常物業(yè)公司一般不會訴諸法律。

  物業(yè)的權(quán)益誰來維護?

  物業(yè)費收繳問題訴諸法律,還存在不少難點

  物業(yè)糾紛,主要還是物業(yè)費的收繳問題。面對“理直氣壯”不付物業(yè)費的業(yè)主,不少物業(yè)公司直呼委屈。

  《意見》征求稿中曾有這么一條:物業(yè)服務(wù)人追索物業(yè)服務(wù)費糾紛中,單個或者少部分業(yè)主確能舉證證明物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)不符合物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù),存在明顯瑕疵,且相關(guān)物業(yè)服務(wù)對該單個或該部分業(yè)主具有特殊性,而要求減免相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費的,可酌情予以支持。

  而如今出臺的《意見》正式稿中,已找不到這一條?梢,業(yè)主不能因為服務(wù)瑕疵而少交物業(yè)費。

  萬邦物業(yè)的總經(jīng)理朱小秋認(rèn)為,關(guān)于物業(yè)費收繳問題,真正要訴訟法律,還存在著幾個難點。一是業(yè)主身份不明,也很難找到;二是為了千把元打官司,訴訟費得付不少、不劃算。

  面對剛出臺的《意見》,愛華物業(yè)的潘道廣認(rèn)為有很多新意,具有可操作性。如,明確業(yè)委會的訴訟主體資格,賦予業(yè)主的關(guān)于公共利益的訴訟權(quán)利,明確催交通知書的送達方式和催繳物業(yè)費訴訟的具體程序等等。

  身為律師的他也認(rèn)為,該《意見》把物業(yè)服務(wù)合同提到很高的高度,物業(yè)糾紛要以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)為根本,這要求物業(yè)公司要把物業(yè)服務(wù)合同簽好,對于日常的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容約定要詳細(xì),宜細(xì)不宜粗。

  這樣,也避免日后業(yè)主與物業(yè)因為合同約定不到位而產(chǎn)生一些不必要的糾紛。反過來說,這也是維護雙方利益的最好合同證明。

  “當(dāng)然任何法律法規(guī)關(guān)鍵在于落實,如果得不到落實,就成為一紙空文!彼麩o奈表示,目前有些基層法院無視法律規(guī)定,對物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件不予立案,也不出具不予立案裁定書或久不決,這樣讓物業(yè)公司投訴無門。

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