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《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法(試行)》(自2004年7月1日起執(zhí)行)
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第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和圍價格法》和國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》及國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,結(jié)合我省實際情況,制定本實施辦法。 第二條 本實施辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費,是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù)及相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的維護(hù),向業(yè)主所收取的費用。 第三條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭,禁止價格欺詐,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。 第四條 各級政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。 物業(yè)服務(wù)收費實行分級管理。在省級及以上工商行政管理部門注冊登記的物業(yè)管理企業(yè),其物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理由省物價局會同省建設(shè)廳負(fù)責(zé);在市、縣工商行政管理部門注冊登記的物業(yè)管理企業(yè),其物業(yè)服務(wù)收費由同級價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督管理。 第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,并應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。 第六條 住宅(含多層和高層)及辦公寫字樓的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價;商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和別墅區(qū)等的特殊物業(yè)服務(wù)收費及物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價,政府價格主管部門應(yīng)給予規(guī)范指導(dǎo)。 第七條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費,由省物價局會同省建設(shè)廳根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等項因素,制定相應(yīng)等級收費標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)價和浮動幅度。各設(shè)區(qū)市根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展水平,在省定等級收費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上可適當(dāng)下浮,制定本市的物業(yè)服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價和浮動幅度,報省物價局備案。 第八條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費實行備案制。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)等級和收費等級標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合所管理小區(qū)的物業(yè)服務(wù)實際情況協(xié)商收費等級,在物業(yè)服務(wù)合同中約定并按管理權(quán)限到價格主管部門備案,具體收費標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量及成本費用變化情況與業(yè)主委員會或業(yè)主協(xié)商后,在規(guī)定的幅度內(nèi)上下浮動。確因特殊情況雙方協(xié)商不一致的,可由物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會提請價格主管部門協(xié)調(diào)。 物業(yè)服務(wù)收費按月收取,確需預(yù)收的,最多不能超過三個月。特殊情況可由雙方約定。 第九條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費,由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第十條 物業(yè)管理企業(yè)備案時應(yīng)以獨立小區(qū)(樓宇)為單位,填寫《陜西省物業(yè)服務(wù)收費備案表》,同時提供與建設(shè)單位或業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同、成本費用核算資料及營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件等有關(guān)資料。 物業(yè)管理企業(yè)因服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和成本費用變化,需要變更物業(yè)服務(wù)收費等級的,須經(jīng)與業(yè)主委員會或業(yè)主協(xié)商,在物業(yè)服務(wù)合同中變更條款,并重新備案。 第十一條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價,在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置,按照價格主管部門統(tǒng)一規(guī)定的公示格式,將收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等進(jìn)行公示。各物業(yè)管理企業(yè)須將公示內(nèi)容按管理權(quán)限報經(jīng)價格主管部門審查后方能公示。 第十二條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等計費方式約定物業(yè)服務(wù)費用。 包干制是由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)。 酬金制是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。 第十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同,應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容,涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 第十四條 實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的,物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤構(gòu)成。 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分: 1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等; 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護(hù)費用; 3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用; 4、物業(yè)管理區(qū)域綠化灌溉、養(yǎng)護(hù)費用; 5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用; 6、辦公費用; 7、物業(yè)管理企業(yè)同定資產(chǎn)折舊; 8、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主同意的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險費用,由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用,應(yīng)當(dāng)通過列入維修資金專項支出解決,不得計人物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的大修、中修和設(shè)備更換,應(yīng)由原開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé),不得動用專項維修資金或由業(yè)主承擔(dān)。 第十五條 實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的,物業(yè)管理企業(yè)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬代管性質(zhì),為所交納的業(yè)主所有,不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。 第十六條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式,物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī),嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。 第十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。 第十九條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 業(yè)主購買房屋后從未入住的或入住后不使用期連續(xù)超過六個月的房屋,經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認(rèn)后,從第七個月開始,其物業(yè)服務(wù)費用按收費標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。 第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的,可向委托單位收取手續(xù)費,具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定。 水、電費的收取標(biāo)準(zhǔn)按照省物價局的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。電梯、中央空調(diào)和水泵等機(jī)電設(shè)備運行的能耗費及其他共用水、電費不包含在物業(yè)服務(wù)費用中,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨計量,合理分?jǐn)偛⒍ㄆ诜植肌?BR> 第二十一條 自備供暖系統(tǒng)、且未實行分戶計量的小區(qū),其冬季采暖費由物業(yè)管理企業(yè)提出收費方案,征得業(yè)主委員會或業(yè)主代表同意后收取。采暖期結(jié)束后,須向業(yè)主公布收支情況。 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的,其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。 第二十三條 交通工具停放服務(wù)費、保管費收取規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)另文制定。 第二十四條 各級政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的,由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。 第二十五條 本實施辦法由陜西省物價局、建設(shè)廳在各自的職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)解釋。 第二十六條 本實施辦法自2004年7月1日起執(zhí)行,《陜西省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(陜價房發(fā)[1998]46號)及與本實施辦法不符的政策規(guī)定一律廢止。原各級價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)可延續(xù)執(zhí)行至2005年6月底,逾期應(yīng)按本實施辦法的規(guī)定重新備案。
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發(fā)表時間:[ 2012/3/23 ] |
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